关于房地产的一些感想
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房价一直是社会热点,房产除了和当前的经济深度绑定,和我们普通人的生活也息息相关,我也很想搞清楚房价逻辑到底是怎么一回事,究竟是怎么涨起来的,最近阅读了一些相关的书籍和视频,对我们国家的土地政策和发展也有了一些简单的了解,在这里进行一些梳理。

土地带动经济发展

首先不论过程和结果是什么,国家最根本的目标是发展经济,社会需要发展,城市也需要发展。用什么方式来发展呢?各个地方政府根据当时的国家政策和情况决定从土地入手,因为土地的使用权是当地政府可以自由支配的,也就是卖的钱可以自己拿在手里,同时当时政府手里的牌的确也不多,卖地拿钱是最好的方式。卖地当然是价格越高赚的越多,那怎么样才能让土地价格涨起来呢?
首先就需要招商,引进企业和工厂,政府低价出让工业土地给企业进驻,提高当地生产水平,同时带来更多的人口和就业,拉动当地的经济,经济慢慢发展,人口增多,居住需求就来了,有了更多的居住需求,土地的价值也就变高了。
这个时候政府再高价供应商业用地,卖给开发商,让开发商建住宅,人越多房价就越高,房价越高地价就越涨,政府拿到的钱也就越多。
然后政府拿到这些钱去投资当地的设施,搞基建搞优惠政策等,吸引更多的企业和人才进来,这样就可以让当地的经济得到发展,同时地价也就越高,当地也就越富裕,如此就形成一个正向的循环,不断发展。这就是我们过去二十年的快速发展的内在逻辑,一手低价供应工业用地,引进企业,创造税收和就业,一手高价供应商住用地,获得卖地收入,填补财政空缺,这样同时实现了工业化和城市化。
看起来似乎没什么问题,但是其实卖地的收入根本撑不起我们这些年的 GDP 的增长,主要在于城市基建成本实在太高,利润很低,而且回款周期很长,修建铁路,地铁,搭建机场,这些基础建设都需要天量资金,靠卖地的钱根本不够。

加杠杆才是硬道理

就像我们没钱买房或者创业需要向银行贷款一样,政府在没有启动资金的情况下为了快速发展起来同样需要向银行贷款,此时土地就是最好的抵押物。政府相信土地未来会增值,所以将土地作为抵押贷出资金发展经济,我们相信房子会增值,所以将未来 30 年的部分生产力抵押购买房子,开发商相信城市房产会增值,所以抵押房产贷款建设新房获取收益。
所以大家其实都是怀抱信心,将未来贴现到当下,加速推进社会的发展,在这个过程中,可以将城市看成是一个公司,看好某个城市买他的房子就像是买公司的股票,股票价格越涨,房价越高买房的收益也就越高。这十几年房价涨的太久太快给了人一种错觉,房子好像会一直涨下去,所以大部分的百姓都将资产投入到房产中以保障自己的资产增值,这也可以解释为什么中国股市一直在保卫 3000 点,并非我们国家的经济太差,而是大部分的资产已经流入到了房产中。

蛋糕的代价

命运的每一次馈赠,早已在暗中标好了价格,蛋糕虽然甜蜜,吃多了却会让人肥胖。飞速增长首要显现的副作用就是房价高,一个家庭掏空六个钱包才能买得起一套房,并且需要透支往后三十年的购买力,如果房价一直在涨还好,如果遇到经济增长放缓或者衰退,过高的杠杆很有可能压垮一个家庭。另一个影响是可能造成低欲望社会,作为一个刚毕业的年轻人,如果没有家庭的支持想要在工作的大城市买一套房简直不可想象,既然遥不可及,干脆也别加班内卷了,何不直接躺平?房价上涨初期买房的人已经靠收租实现了财务自由,后来者只能疯狂工作来给老板和房东打工,贫富差距进一步扩大。
另一个大的副作用就是资源全都聚集在房地产行业,对其他行业造成挤兑,每次国家一放水,全都流入到房地产,造成一些本应该得到支持的支柱性产业得不到支持,长远来看不利于国家发展。
就像人生不可能一帆风顺,国家经济也不可能一直高速增长,疫情三年,以及全球变局造成经济增长放缓,在快速发展的过程中没有注意的问题也开始显露。大家当初贷款加杠杆的时候有多疯狂,现在就有多狼狈,当初信心满满,认为房价和经济一定会涨,如今经济衰退,房价降低,判断错误的后果就是负债危机。不同的是角色不同,面临的风险也不同,政府面临的是地方债,这里比较复杂,因为债务组成非常复杂,下次单独再写吧。开发商如果还不起钱,可能会导致房子烂尾,企业破产重组,如果影响非常大的话国家就会采取一些措施,这里提一下刚刚看到的消息,许家印被采取强制措施,恒大的银行坏账和保险坏账几乎由国家全面兜底,这是大企业才有的待遇,那么放到个人身上呢。普通人如果换不起钱,房贷违约会影响征信,更严重的会房屋拍卖,然后该还的还是要还,个体越小,风险越高。
当然,波涛之下必然有无数的暗涌,伴随着经济的发展还有非常多的乱象和操作,我也就不明说了,通过各种新闻也能大概了解到,这也是社会贫富差距如此之大,政府借到的钱不知道花到哪的原因。

往前看,别回头

站在当下往回看,不能说我们选择了一条错误的路,只能说每条路都有他的荆棘和风险,关键是能否把握好一个度。在我个人看来,国家经济和房地产深度绑定不是长久之计,需要将经济重任放到其他的行业上来,国家也的确在有意将房地产和经济发展脱钩,但是现在两者绑定的太深以至于牵一发动全身,老百姓 80% 的资产在房子,地方的债务 80% 需要靠卖地来偿还,想是一方面,能不能做到就是另一方面了。房价不是不降,是不能降,否则有造成社会不稳定,政府和机构信用系统崩溃的风险。我预计很长一段时间政策主要目的还是一个字“稳”,房价稳,人心稳,社会稳。但是事实是否如预期这般发展,那就不能保证了。
对于我们个人,一方面还是要站在高一点的角度看待事物的发展,另一方面也要根据自身的需求出发,如果说是刚需,那么找到自己喜欢的城市喜欢的房子,也别考虑增值投资属性,不超过自己的承受能力范围下该买就买,如果说依然想将房产作为投资渠道,希望获取跑赢市场的收益,那就非常考验眼界和眼光了。
 
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